Kuigi Riigikohus kinnitas üüri piirmäärad kaotanud Riigikogu otsuse seaduslikkust, ei tähenda see sugugi omandireformi lõppemist. Seadusega kokku 13-ks aastaks pikendatud tagastatud majade üürilepingud jäävad vaatamata sellele otsusele muutumatul kujul kehtima ning üüri tõstmine on võimalik vaid kokkuleppel üürnikuga.

1994. a., kui omandireformi käigus algas õigusvastaselt võõrandatud vara laiaulatuslikum tagastamine, langetati poliitiline otsus, et elamute tagasisaajad peavad üle võtma kõik üürilepingutest tulenevad kohustused ning vastavad üürilepingud loeti seadusega kehtivaks kolmeks aastaks alates elamu tagastamisest. Tegemist oli küllaltki pretsedenditu otsusega, kuna vaba turumajandusega riikides kehtib lepinguvabadus, mis tähendab mh. ka seda, et riik ei saa üldjuhul kedagi sundida lepingulises suhtes olema. Tollast otsust võib siiski mõista, kuna riigil puudusid sel ajal võimalused nn. sundüürnike probleemi koheseks lahendamiseks.

Paraku ei võtnud riik aga midagi tõsist ette nende probleemide lahendamiseks ning kolm aastat hiljem – 1997 – otsustas Riigikogu pikendada tagastatud elamute üürilepinguid veel viie aasta võrra. Selle otsusega peteti õigusjärgsete omanike ootusi ja võeti neilt võimalus hakata ise vabalt otsustama tagastatud vara saatuse üle.

Möödus viis aastat, aga ikka ei olnud riik valmis lubama nn. sundüürisuhetelt tavalistele turuüürisuhetele üleminekut. 2002. a. suvel otsustati pikendada tagastatud majade üürilepinguid veel viie aasta võrra. Seega oli esialgsest kolmest aastast saanud kokku 13. Arvestades turuüürist mitmeid kordi madalamate üüri piirmäärade kehtimist, tähendas selline otsus õigusjärgsetele omanikele sisuliselt kohustust osutada nn. sundüürnikele sotsiaalabi, viimastele aga võimalust nautida ülimadalaid üürisid, mis sageli ei võimaldanud isegi maja hooldamisega seotud kulusid katta. Ilmselt selles peitub ka põhjus, miks nn sundüürnikke on hakatud kutsuma hoopis soodusüürnikeks.

Arusaadavalt ei saanud selline olukord kesta igavesti. Suvel 2004 otsustaski Riigikogu praeguse valitsuskoalitsiooni algatusel tunnistada kehtetuks elamuseaduse sätte, mis andis kohalikele omavalitsustele õiguse üüri piirmäärade kehtestamiseks. Kuigi Vabariigi President pidas seda põhiseaduse vastseks ning pöördus kohtusse, leidis Riigikohus, et üüri piirmäärade kehtetuks tunnistamine on igati seaduslik.

Siiski ei tähenda piirmäärade kehtetuks tunnistamine automaatset üleminekut turuüürisuhetele. Nagu eespool mainitud, on tagastatud majade puhul tegemist üldjuhul 13 ks aastaks pikenenud üürilepingutega. Võlaõigusseadus ei anna aga tähtajaliste üürilepingute puhul üürileandjale mingeid võimalusi üüri ühepoolseks tõstmiseks, seda saab teha vaid poolte kokkuleppel. Järelikult, kui üürnik keeldub kokkuleppest, mis on äärmiselt tõenäoline, kehtib varasema piirmäära kohane ülimadal üür (Tallinnas näiteks 15 krooni ruutmeetri kohta) üürilepingu tähtaja lõpuni.

Olukord ei ole siiski lootusetu. Nii nagu üürimajade omanikud vajavad üürnikke, kes oleksid võimelised maksma üüri, vajavad ka üürnikud majaomanikke, kes neile üüriteenust pakuksid. Omanikel on võimalik koos üüri tõstmise kokkuleppega pakkuda üürnikele erinevaid omapoolseid teenuseid või soodustusi, näiteks maja üldkasutatavates ruumides, aga ka korteris remondi teostamist ning miks mitte võimalust muuta üürilepingut selliselt, et ka 13 aasta möödumisel jääb üürnikule lepingu teatavaks perioodiks pikendamise õigus. Samas ei saa eelmainitut võtta üldkehtivate soovitustena, vaid igale konkreetsele üürisuhtele tuleb läheneda individuaalselt, arvestades nii omaniku kui ka üürniku huve ning kasutava korteri ning kogu maja asukohta ja seisukorda.

Siinkohal ei saa mööda minna ka müüdist, mis pajatab meile sellest, et üüri piirmäärade kehtetuks tunnistamine toob kaasa tuhandete nn. sundüürnike tänavatele tõstmise ning seeläbi plahvatusliku kodutute arvu kasvu. Nagu juba selgitatud, puuduvad omanikel vähimadki võimalused üüri ühepoolseks tõstmiseks. Teiseks on Eesti õigusriik ning ühelgi omanikul pole õigust üürnikku (ka juhul, kui viimane rikub lepingut), korterist välja tõsta. Seda saab teha vaid kohtutäitur jõustunud kohtuotsuse alusel. Olgu mainitud, et Eesti Õigusjärgsete Omanike Liit (EÕOL) on jälginud pidevalt selles vallas kujunevat kohtupraktikat ning leidnud, et senised kohtuotsused on olnud üsnagi üürnike-kesksed. Ka suurte üürivõlgadega üürnike väljatõstmine on pigem erand kui reegel.

Kindlasti on nn. sundüürnike seas ka neid vähekindlustatud isikuid, kellel esineb raskusi üüri maksmisega, aga nende jaoks on loodud võimalus taotleda toimetulekutoetusi. Eelkõige vanemaealiste üürnike jaoks on Tallinnas tõhusaks abiks olnud ka elamuehitusprogramm, mille raames valminud munitsipaalmajades on uue kodu leidnud sajad nn. sundüürnikest pensionärid. Omanikud seevastu on saanud vabanenud korterid ära remontida ning turuüüriga välja üürida. Kahetsusväärselt on Tallinna uus linnavõim lõpetanud nn. sundüürnikele munitsipaalmajade ehitamise.

Kokkuvõtvalt võib nentida, et koos üüri piirmäärade kehtetuks tunnistamisega on jää hakanud liikuma. Omanikele on lõpuks antud võimalused hakata üürnikega võrdselt positsioonilt läbirääkimisi pidama. Tahaks soovida nii omanikele kui ka üürnikele kannatlikku meelt vastastikku kasulike kokkulepeteni jõudmiseks. EÕOL kavatseb ka osutatava nõustamisteenuse läbi selliste kokkulepete sõlmimisele kaasa aidata. EÕOL-ilt saab nõu kõikides vara tagastamise ja juba tagastatud majadega seonduvates probleemides.

Kalle Liebert ja Peeter Ploompuu, EÕOL-ist

Märkmed: