Suunad Eesti kinnisvaraturul

Eestlased Eestis | 04 Jun 2004 | EWR

Liikumisi Eesti kinnisvaraturul on 2003. aastal mõjutanud liitumine Euroopa Liiduga ja Eesti majanduse tõus.

Eesti Panga andmetel oli 2003.a. Eesti majanduse tõus 4,8%, mis arvestades üldist olukorda maailmamajanduses, on väga hea. Samal ajal oli inflatsiooniprotsent Eesti jaoks erakordselt madal — 1,3.

Kasvuallikateks olid investeerimine ja eratarbimine. Madala intressitaseme mõjul kasvas majanduse võlakoorem.

Kasvas keskmine tööhõive ja jätkus kiire palgatõus, mis 2003.a. kokkuvõttes oli 8,3%.

Kõik see ja madalad intressimäärad eluasemelaenudelt, mille on tinginud agressiivne turukonkurents Eesti krediidipakkujate hulgas, on kutsunud esile aktiivse kauplemise ja hindade tõusu Eesti kinnisvaraturul. Praeguseks on Nordea Panga eluasemelaenu protsent 3,1 ja Hansapangal 3,4.

Eesti Panga prognoos 2004.a. majanduskasvuks on 5,2%. Eesti majanduse edasisne kiire kasv toimub eeldusel, et maailma majanduses leiab aset kauaoodatud tõus. Maailmamajanduse näitajate paranemist on näha nii Euroopas kui ka USA-s.

Aastal 2004 prognoositav Eesti eratarbimise kasv 6,7%; investeeringute reaalkasv 11%; samuti intressimäärade püsimine praegusel tasemel, tingivad kinnisvaratehingute edasise kasvu ja hindade edasise tõusu.

2003.a. oli notariaalselt tõestatud kinnisvaratehingute arvuline väärtus eelmise aastaga võrreldes kasvanud ca 38%. Sama aja jooksul oli tehingute rahaline väärtus kasvanud ca 45%. Prognoosid aastale 2004 ei erine palju eelnevast.

Rahandusministeeriumis valminud käibemaksuseaduse muudatusega, mis jõustus 1. maist 2004, maksustatakse käibemaksuga ehitiste ja ehitusaluse maa müük. Käibemaksu tasutakse ka hoonestamata kruntidelt. Uue käibemaksuseaduse vastuvõtmine likvideeris turul olukorra, kus kinnisvaraarenduste toodete müügil puudus käibemaks. Nüüd hakkab see lisanduma nii, nagu see on toimunud teiste kaupade ja teenuste müügi puhul. Seadusemuudatus lubab arendajatel korterite ja eramute ehitamisel kasutatud sisendkäibemaksu maha arvata. Võib arvata, et krundid kallinevad ainult kasumiosalt makstava käibemaksu võrra, mis hinnanguliselt võiks olla ca 5-7%.

Käibemaksuseaduse muudatus ei oma tagasiulatuvat jõudu ja selle tõttu enne 01.05.2004 alustatud kinnisvaraarendused jäävad maksustamata. Arvestades kinnisvaraarenduste küllalt pikka valmimisaega, hakkab hinnatõus eramute ja korterite müügil mõju avaldama alles a. 2005.

Kõige kiiremini hakkab nimetatud seadus mõju avaldama elamukruntide turul. Praegusel hetkel on elamukruntidel üldises kinnisvaraturus suur osa ja selle tõttu on sel ka suur osa kinnisvara üldises hinnatõusus. Teisest küljest on korralike ehituskruntide hinnad juba praegu kriitilisel piiril, mistõttu võib tõenäoliselt osa kulusid jääda arendajate kanda.

Need on üldised suunad, kuid erinevate kinnisvarasektorite lõikes on hinnatõusud erinevad. Selle tõttu ja selgema pildi saamiseks peab neid ka eraldi vaatlema.

Jyri Kreek
Aun Kinnisvara juhatuse liige

Allikad:
Eesti Pank
Eesti Statistikaamet

Eestlased Eestis

Eesti uus valitsuskoalitsioon kuulutas välja uued ministrid ja tõstis maksusid